Aluguel de microapartamentos rende mais que imóveis maiores, mas ainda perde para Selic

A rentabilidade dos microapartamentos faz brilhar os olhos de quem quer investir em imóveis. Enquanto ela é de 0,54% ao mês nas unidades que têm menos de 30 m², vai caindo pouco a pouco à medida em que os cômodos aumentam — e chega a pouco mais de 0,3% ao mês para imóveis de 4 quartos ou mais.

Os dados são de um levantamento feito pela plataforma QuintoAndar em oito capitais: Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Porto Alegre, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.

Apesar de os apartamentos compactos serem mais atrativos para quem quer investir e viver de aluguel, seu retorno ainda é bem menor que aplicações ligadas à Selic (taxa básica de juros) ou mesmo outras modalidades de investimento.

A rentabilidade dos microapartamentos é de 6,6% ao ano. O rendimento anual do Tesouro Selic, por exemplo, é de 10,92%, já descontado o Imposto de Renda. E o do CDB (certificado de depósito bancário) de um banco grande, 8,19% de acordo com simulações feitas pela Yubb em agosto de 2022, quando o Banco Central aumentou a Selic para 13,75% ao ano.

Ainda no universo dos aluguéis, a rentabilidade dos bons fundos imobiliários também costuma ser maior.

Para analisar o perfil de compradores e inquilinos, o QuintoAndar ouviu clientes de São Paulo. Mesmo com outros investimentos disponíveis, a esmagadora maioria (90%) dos proprietários ouvidos comprou seus microapartamentos pensando em alugá-los. E 7 em cada 10 têm mais de um imóvel do tipo alugado.

Na visão deles, é mais rápido alugar um apartamento pequeno do que os convencionais — muito em virtude do preço e localização, como revela o estudo.

E quanto mais apartamentos compactos esses proprietários têm, mais eles querem. Em todas as faixas (seja quem tem só um imóvel ou quem tem mais de 10), os donos de microapartamentos já estão fazendo as contas para comprar mais unidades.

Dentre os motivos elencados por eles para essa preferência, estão não só o preço mais baixo da unidade, mas também as condições de crédito. Isso porque a maioria deles é elegível para programas de incentivo de crédito, como o Minha Casa Minha Vida.

Além disso, quem compra um micro está de olho em estações de metrô, trem e ampla oferta de ônibus, além dos centros comerciais das cidades.

Outro dado interessante é que quem compra apartamentos para alugar é geralmente mais velho do que os inquilinos: 6 em cada 10 donos dessas unidades têm mais de 50 anos.

Quem mais aluga esse tipo de imóvel são jovens de 20 a 39 anos (75%) e que moram sozinhos (80%).

Os dados mostraram que o preço médio de aluguel dos micros varia entre R$ 650 a R$ 1.923 nas oito cidades pesquisadas. Já para apartamentos maiores, a média vai de R$ 1.249 a R$ 3.064.

O preço mais baixo em relação às unidades convencionais é um dos três principais motores da busca dos inquilinos ouvidos em São Paulo. Os outros dois pontos são: proximidade com o trabalho e imóveis mobiliados.

Segundo Renée Silveira, diretora de incorporação da Plano&Plano, há dois perfis muito distintos dos moradores das unidades menores:

• Por um lado, um nicho de padrão médio/alto em apartamentos pequenos e muito bem localizados, em prédios totalmente equipados para atender a todas as necessidades. Essas pessoas, segundo ela, costumam consumir muito fora e dependem menos da casa.
• E, por outro, famílias de baixa renda beneficiárias de programas de facilitação de crédito, como o Minha Casa Minha Vida. Com um metro quadrado cada vez mais caro na cidade, metragens menores têm sido a saída das construtoras para continuarem a ofertar unidades em preços abaixo do teto do programa, ela diz.

A demanda por esses apartamentos passou por altos e baixos nos últimos anos. Ela vinha crescendo antes da pandemia, com lançamentos de até 10 m² em São Paulo, mas passou a sofrer um revés durante esse período, quando as famílias foram obrigadas a passar mais tempo em casa e passaram a valorizar imóveis maiores.

A pesquisa do QuintoAndar traz um dado que indica recuperação do setor, ainda que lenta. Segundo o estudo, a liquidez (que corresponde à rapidez com que os imóveis conseguem ser vendidos ou alugados) dos micros é maior do que a dos imóveis maiores, mas ainda não atingiu as mesmas marcas de antes da pandemia.

Segundo Renée, a demanda é maior em grandes metrópoles, como São Paulo e Rio de Janeiro. Um levantamento feito pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), a pedido da GloboNews, mostrou que os microapartamentos passaram de 0,8% para 22% do total de lançamentos imobiliários realizados na capital paulista entre os meses de janeiro e maio de 2022.

Apesar do protagonismo da capital paulista, a pesquisa revela que a porcentagem desses imóveis vem aumentando em outras capitais, com mais força em Fortaleza e no Distrito Federal. Nestas cidades, a cada 100 imóveis de 1 quarto lançados, 44 têm menos de 30 m².